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恒大又放大招!还提出7500亿大目标

胡润百富 2021-03-22

今年监管部门给房企融资设置了“三道红线”, 对于踩线的房企采取一定的融资限制措施,而恒大把“三道红线”踩了个遍,为此恒大急需做出调整,进一步降低负债,满足监管的要求。所以恒大近年来频频搞一些看起来让步很大的促销活动,比如全国楼盘七折优惠促销,车位零元购等操作。

 

昨日市场消息传出,恒大推出“0元购铺”的促销活动,可享受十年返还总房款的重大优惠政策,不过这一政策目前已经被叫停。内部有关人士表示,恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现商业的整体开业,对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理。

 

事实上,“0元购铺”只是恒大在近期推出的促销措施之一,据消息,该公司在近期还组织了“7折员工购房”的活动,其附加条件同样是在规定期限内付清全款。种种举措都显示出,恒大在积极主动地应对债务问题。恒大已渡过了“战投到期”这一最难的关卡,选择在销售端持续发力,更能够显示出它的决心。



根据恒大的公告显示,首先要全款在五日内买下商铺,假设商铺价值100万元,恒大会在买家买完的下一年以每年10%的价格也就是说10万元返还,一直持续到十年。十年后相当于收回本金,而利息就是商铺。


另外返还期间正常签订购房合同,房屋所有权归买家所有,买家可以选择自己经营或者出租。每年3月份还有一次更名的机会,就是买家不想要了就可以自己出售,如果有增值收益归自己所有。

咋一听,感觉确实好像挺划算,但是恒大会做赔本买卖吗?现在小编来和大家一起算笔账,假设每年年底或年初获得10万,年利率为10%:

期末年金现值PV1=(10/0.1)*〔1-1/(1+0.1)10次方〕=61.45万;
期初年金现值PV2=(10/0.1)*〔1-1/(1+0.1)10次方〕*(1+0.1)=67.59万。

计算出来的数值就是未来十年的年金在现在的货币价值,从数值看恒大肯定会采用第一种。

计算出来实际的货币价值之后,我们再接着往下算这笔账(以期末年金现值计算)。假设商铺为100万,那么就相当于拿了100万,买了一个价值100万的商铺(为便于计算假设商铺不增值)和十年61.45万的现金。十年后的收益是161.45万。折算下来,年化收益为4.91%(复利)。如果假设商铺也增值的话就比较复杂了,但也可以概略计算,用上面的年化收益再*(1+增值每年的增值率),然后再向下修正一点点就行,觉得太复杂直接用4.91%就好。所以在不考虑商铺自身价值变动的情况下,其实就相当于买了一个年化5%左右的理财产品。

那购商铺者十年后能收回本金白得商铺,是不是一种双赢的局面?双赢不确定,恒大肯定能赢是真的,毕竟这种商铺购买的风险还是存在的。

如何看待恒大的商铺“0元购”活动?到底是恒大的资金流紧张还是由于“三道红线”限制房企融资的政策效应?其实,其种种举措都显示出,恒大这家销售规模庞大的房企在积极主动地应对债务问题。恒大已经渡过了“战投到期”这一最难的关卡,选择在销售端持续发力,更能够显示出它的决心。

回笼资金再出招



中国恒大或许是行业之中最擅于通过打折方式来促销卖房的房企。

2020年,中国恒大多次祭出“打折卖房”的招数。例如在年初疫情期间,中国恒大通过“75折卖房”加之网上销售的方式,在其他房企业绩受到影响时一枝独秀,2020年第一季度,恒大实现销售额1465亿,同比增长23%。

即便像恒大这样频繁促销的房企,“0元购铺”依然算是“出格”的营销方式。恒大“0元购铺”的具体返还方式是,2021年1月31日前付清全款,于2022年开始每年返还总房款的10%,分十年返还客户所有的购房款。

从恒大各城市公司公布的消息来看,这一营销活动全国多地均有参与,例如恒大深圳公司、湖南公司和四川公司等,都有项目参与。许多购房者也为此心动不已。

对此业内人士认为,第一,恒大又在“营销战”上先声夺人了,传播的广度上拿捏得很准;第二,如果每年能按期返还10%,对投资者来说,还是不错的投资机会,当然,买哪里,怎么选,考验的就是投资者个人的眼光了。因为几年之后不同地方的商铺,收益肯定会有差别。

事实上,这只是恒大近期促销活动的一项。另外一项具有吸引力的是“7折员工房”的购房活动,两名以上恒大区域公司的员工向媒体确认了这项促销计划的存在。“30天内还完全款,全国楼盘都有参与,具体细则还不确定。”一名恒大区域公司的员工表示。

尽管恒大经常打出“75折购房”的旗号,但真正“7折”的情况并不多见。一名在恒大工作多年的员工指出,“(之前)没搞过(类似的)购房活动,有员工折扣,但只有部分时候有尾盘的时候才有(大折扣),5折都有,但很难搞到。”

恒大9个月降负债超1,500亿

1月5日,中国恒大业绩公告显示,去年实现合约销售额7232.5亿,同比增长20.3%,超额完成全年6500亿销售目标的111%;销售面积8085.6万平方米,同比大增38.3%,累计销售回款6531.6亿,同比增长38.5%,均创历史新高。

刚刚过去的一年受地产行业增速放缓和疫情叠加影响,行业普遍走低背景,在业内人士看来,恒大销情逆市大增,关键在于一系列贴合市场的政策,力保“高增长”。

2020年2月,恒大率先实施了“网上卖房”的颠覆性营销革命,并辅以系列让利组合拳,成功最大化地激活市场;进入金九银十,恒大又率先推出“全线7折”特大优惠抢跑楼市,仅仅两个月就大卖1820亿,再创历史新高。此外,恒大年内回款率已高达90.3%,位居行业前列。

值得一提的是,恒大还在公告中表示,2021年销售目标为7,500亿。

除了通过销售“高增长”、土储“控规模”以外,恒大还多管齐下全力降负债,9个月减负超1500亿。

具体来看,中国恒大一方面通过资本市场吸引高质量战投,如恒大去年在地产、汽车、物业等板块,共引入318亿港元的股权投资。另一方面,还加快优质资产上市,如恒大物业于去年12月成功登陆港股再募资约70亿港元,此举进一步增加公司净资产,推动负债率大幅下降。

截至2020年底,中国恒大有息负债较3月份宣布新战略时下降1578亿,市场预计,恒大2021年有息负债减少1,500亿的目标有望顺利实现。

素材来源:21世纪经济报道、腾讯网等

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